À partir de combien peut-on investir dans des parts de SCPI ?

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Pour investir dans la « pierre » sans contrainte de gestion, de nombreux investisseurs optent désormais pour la solution la plus rentable : les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier. Celles-ci ont, en plus, l’avantage de leur prix très abordable.

 

Le prix de la part dès 200 euros

La part en effet peut s’acquérir dès 200 euros, voire moins. Certaines SCPI imposent un nombre minimal de parts à souscrire, d’autres non. Le montant total à injecter dans l’acquisition dépend alors de ce paramètre, de même que des objectifs fixés par l’investisseur conformément à son plan de financement.

 

La fixation du prix de la part

La société de gestion calcule le prix de la part en fonction de sa propre stratégie et de différents critères. Ces derniers peuvent être le type de la SCPI elle-même, c’est-à-dire à capital fixe ou à capital variable, le nombre de titres acquis, les frais tels que ceux liés à l’acquisition (frais de notaire) et à la gestion.

 

L’évolution des prix sur le marché

Attention à bien surveiller l’évolution des prix, car les sociétés de gestion pratiquent des revalorisations en fonction de la demande sur le marché et des performances de leur produit. Ces revalorisations ont le plus souvent lieu en début d’année et sont fonction de la valeur du parc immobilier après expertise. La majorité des SCPI ont décidé de maintenir le prix de leur part en 2021 à la suite de la crise économique provoquée par la pandémie. Quelques rares d’entre elles ont, en revanche, adopté la revue à la baisse ; c’est le cas des SCPI hôtelières en particulier, ayant été plus ou moins affaiblies par le krach économique.

À l’inverse, quelques SCPI ont décidé de réviser leur ticket d’entrée en 2021, tels que Cœur de Régions, Corum Eurion, Kyaneos Pierre, Neo et Primofamily. Ce qui traduit non seulement leur excellente performance, mais aussi leur invulnérabilité face aux turbulences économiques.

 

Le prix d’une même SCPI peut varier selon le mode d’acquisition

Vigilance également en ce qui concerne le prix du ticket d’entrée, en fonction du mode d’acquisition choisi. Une certaine décote s’applique dès lors que l’achat se fait via une assurance-vie, ou encore en nue-propriété. En ce qui concerne cette dernière option, c’est la durée du démembrement, fixée à l’avance, qui conditionne la valeur de la décote.

 

Le plan de financement

Ce plan fait partie du prévisionnel que l’investisseur doit mettre en place avant d’investir, en particulier s’il choisit le crédit bancaire ou encore l’achat d’une SCPI ne donnant pas immédiatement lieu à des dividendes, comme c’est le cas des SCPI en nue-propriété. Le plan de financement fait état des besoins nécessaires pour l’acquisition des parts et des ressources disponibles afin de planifier un achat au comptant ou à crédit. Les simulations doivent être réalisées en parallèle afin de bien choisir les meilleures options.

 

Le comparateur de SCPI

Vous pouvez vous servir du comparateur de SCPI pour effectuer une présélection. Dans ce cas, le prix de la part ne sera pas le seul indicateur à considérer, mais aussi le rendement, la fréquence des revalorisations et leur taux, la capitalisation, la composition du parc immobilier ainsi que le taux d’occupation financier.

 

Quels autres paramètres pour investir ?

Il est intéressant de scruter à l’avance la valeur de retrait ainsi que la valeur de réalisation de la SCPI. La valeur de retrait est le prix d’achat auquel l’on soustrait la commission de souscription, et elle est prise en compte au moment de la revente d’une SCPI à capital variable. Quant à la valeur de réalisation, elle est calculée à partir de la valeur vénale des immeubles et de la trésorerie de la SCPI.

Comment optimiser votre patrimoine en faisant des donations ?

Granny, Seniorin, Senior, Grandmother
La succession génère le plus souvent de lourds frais pour les héritiers. De même, ceux-ci pourraient être confrontés à des tensions familiales en cas de décisions divergentes sur la gestion d’un bien en indivision, ou encore en cas de mauvaise répartition de l’héritage. Il est donc judicieux de songer à la donation afin d’optimiser votre patrimoine dès votre vivant.   Ayez le contrôle (L’avantage avec la donation, c’est que vous avez le contrôle sur ce que vous souhaitez conserver et ce que dont vous vous déchargez, en fonction de votre propre situation et de celle de vos proches. Par exemple, si vous estimez que vos enfants sont dans le besoin et qu’ils pourraient tirer profit d’une somme d’argent de votre part, voire d’un bien immobilier à exploiter, vous pouvez tout à fait programmer cette donation en leur faveur, à condition que vous ne soyez pas vous-même en situation précaire.

Les donations immobilières sont plus contraignantes juridiquement et fiscalement parlant, mais dont la jouissance par les donataires ne peut être que bénéfique. Quant aux dons d’argent, les démarches sont plus allégées, en fonction de leur montant. On parle plutôt de don manuel, qui peut être exempté de la présence d’un notaire, mais dont l’intervention est toutefois recommandée. Quant aux dons d’usage, c’est-à-dire pour la donation de petites sommes d’argent, pas besoin de lourdes procédures, la transmission étant réalisée de la main à la main.

 

Donation en pleine propriété ou en nue-propriété ?

Vous avez aussi le choix de réaliser une donation en pleine propriété ou en nue-propriété. Voici ce qu’il faut savoir avant de trancher sur la décision à prendre.

La donation est un acte définitif, aucune marche arrière n’est possible. Attention donc à bien vous accorder du temps et de la réflexion, car le bien devient définitivement la propriété du donataire.

Si vous faites une donation de la pleine propriété, le bien rejoint le patrimoine du donataire et s’inscrit parmi ses actifs : vous n’avez donc plus aucun droit sur celui-ci et ce dernier peut en faire usage comme bon lui semble.

En revanche, si vous effectuez une donation de la nue-propriété, vous conservez encore l’usufruit du bien. Cela veut dire que vous pouvez continuer à y vivre jusqu’à votre décès. Vous avez aussi le droit de le faire louer si vous souhaitez compléter vos revenus avec les loyers qui en sont issus. Ce n’est qu’à votre décès que l’usufruit s’éteint, ce qui va permettre au nu-propriétaire de récupérer la pleine propriété. Dans ce cas-là, plus aucun droit de succession) [...]

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